В самостоятельной продаже есть плюсы, но есть и минусы. Ниже я расскажу как продать участок земли быстро, а вам останется только подготовить документы к предстоящей сделке и освободить немного времени.
Почему люди хотят продать земельный участок самостоятельно
Желание продать земельный участок самостоятельно вызвано следующим:
- Завышенная цена на участок за счет комиссии агентства. Стоит понимать, что комиссию агентства платит покупатель, но завышенная из-за неё стоимость увеличивает срок продажи.;
- Продавец устал от приставучих риелторов ранее;
- Люди охотнее покупают у собственника, чем у агентства;
- Если звонков нет — цену можно опустить, а если спрос большой — можно и поднять;
- Зачастую самостоятельно продать земельный участок получается быстрее;
Грамотный агент по недвижимости призывает подписать договор об услугах, ни с кем кроме него не сотрудничать и не размещать объявлений самостоятельно. Тем самым риэлтор пытается ограничить поток прямых покупателей и максимально увеличить шанс на свою комиссию.
Также не соглашайтесь на срочный выкуп земельного участка — это сигнал о том, что ваш участок ликвидный и стоит дороже.
Минусы самостоятельной продажи
- Звонки и общение с покупателями;
- Тратите личное время на показы земельного участка;
- Подготовка документов для сделки;
- Неопределенность с датой продажи.
Подготовка к быстрой продаже участка
Первое
Сделайте мониторинг и назначьте оптимальную цену на землю. Для этого обратите внимание на следующее:
- Вид земельного участка — ИЖС дороже СНТ на 20-50%;
- Право владения — собственность дороже аренды на 10-30%;
- Линия электропередач на 220В вдоль участка — плюс 20-30% к цене;
- Чем ближе газопровод низкого давления — тем участок дороже;
- Жилые дома по соседству прибавляют к стоимости 20-100%;
- Участок с хорошими подъездными путями всегда дороже;
- Наличие обременений снижает стоимость земли до 80% от рыночной.
Второе
Выполните работы по подготовке самого участка. Сюда можно отнести:
- Вынос границ на местности. Флажки обойдутся в 500-1000 рублей за угол;
- Покос травы и борьбу с кустарником. Иногда дешевле нанять бульдозер за 5-10 тысяч и заодно разровнять участок;
- Чтобы на участке не стояла вода — сделать ливневки по периметру еще за 2-5 тысяч рублей.
Начинаем продажу земли
Итак, участок подготовлен — переходим к этапу продажи. Самым эффективным способом продажи земельного участка является сарафанное радио и объявления. Известите соседей, родственников и знакомых о своих намерениях, наклейте объявление на ближайшую к участку информационную доску. Но максимальное количество просмотров набирают объявления в интернете.
Как бесплатно подать объявление, чтобы быстро продать земельный участок
Рекомендую не размещать объявления на всех подряд сайтах недвижимости. Велика вероятность забыть данные для входа на эти сайты и еще пару лет после продажи получать звонки от покупателей. Как вариант, можно завести отдельную сим карту и указывать её номер телефона в объявлениях, но второй телефон — это не всегда удобно. Достаточным же будет бесплатно подать объявление о продаже земельного участка на сайте Avito. ru и на одном из крупных региональных порталов. Чтобы создать эффективное объявление нужно:
- Сделать 5-10 фотографий: сам участок, столбы со светом, ШРП газа, дороги, дома по соседству и тд;
- Указать в тексте объявления: право собственности, наличие коммуникаций, перечислить имеющиеся документы, площадь, длину, ширину и кадастровый номер участка;
- Не пишите об очевидных вещах и не используйте штампы типа: не хочу продавать, но надо; живописное место; дешевле не найдете; срочно; торг;
- Любую информацию подтверждайте фактами. Например, вместо: «Скоро будет газ», напишите: «Газофикация по Федеральной программе в 2017 году. Когда газ проведут — буду продавать дороже»;
- Добавьте фразу: «Участок готов к строительству», если он таковым является.
Ваша задача — зацепить покупателя фотографиями, текстом убедить сделать звонок, а во время звонка договориться о встрече. Чем больше будет показов — тем быстрее будет продажа. Однако, хочу сразу предупредить, что земельный участок — «товар» сезонный. Пики продаж — это март-апрель и сентябрь-октябрь.
Но не стоит расстраиваться, если под высокий сезон вы не успеваете — ваш верный помощник цена. Снижая цену — вы приближаете момент продажи и наоборот. Ликвидный земельный участок продается за 2-3 месяца, а если цена будет завышена можно не продать и за год. Также, избегайте любого рода предложений об обмене — меняют то, что не могут продать.
Сделка в РосРеестре или МФЦ
Итак, вы ответили на 20-30 звонков по телефону, сделали 5-10 показов на местности и нашли одного покупателя. Осталось переоформить участок на нового собственника. Чтобы оформить участок самостоятельно вам предстоит:
Первое
Взять у продавца задаток. Сделать это лучше при первой возможности и первом же сигнале готовности к покупке: вопросы покупателя о дате оформления; по окончанию торга или проверке покупателем оригиналов документов. Зафиксируйте залог не менее 10% от стоимости в письменном виде. Лучше в виде предварительного договора о продаже земельного участка.
Так вы получите страховку от «соскока». Покупатели недвижимости имеют свойство проснутся на следующий день и передумать. Но если подписано соглашение о задатке, то вернуть залог они не имеют права. Однако и вы возлагаете на себя обязательство вернуть задаток в двойном размере в случае продажи третьему лицу.
Второе
Договориться о дате и времени сделки. Два-три дня на подготовку документов вам будет достаточно. Позвоните по телефону 8-800-100-34-34 и запишитесь на прием к регистратору. Звонок по России бесплатный. Так вам не придется приходить в здание РосРеестра с утра, брать талон и стоять в очереди.
Третье
Подготовьте в 3-х экземплярах договор купли-продажи или переуступки прав аренды у юриста (500-1500 рублей) и заверьте у нотариуса согласие супруга на продажу земельного участка (900-1500 рублей).
Четвертое
В день сделки попросите покупателя оплатить гос пошлину через терминал Сбербанка (установлены в здании РосРеестра) и в назначенное время пройдите на стойку регистрации. Для перехода права вам понадобятся: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и согласие супруга при наличии такового.
Заказать информацию из ЕГРН можно и в электронном виде. Для этого рекомендую сервис Ктотам. про. который присылает готовую выписку в течение часа. Стоимость та же, что и в МФЦ — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).
Пятое
Сразу после подписания договоров, попросите передать деньги за участок в присутствии регистратора и напишите покупателю расписку, если в этом будет необходимость. Поздравляю — вы самостоятельно продали земельный участок!
Налоговая инспекция
Про налоговую инспекцию забывать не стоит. С продажи недвижимости, которой вы владеете меньше трех лет, а приобретенной после 2016 года не менее пяти лет — придется заплатить налог в 13% от сумму сделки. Сделки по переуступке прав аренды подоходным налогом не облагаются.
Под налог попадает только указанная в договоре купле продажи сумма, свыше одного миллиона рублей. То есть, если продается участок, находящийся в собственности менее пяти лет и стоимостью 1 млн 200 тысяч рублей, то до 1 апреля следующего года придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 26 тысяч рублей налога (13% от 200 тысяч рублей).
Однако учтите, что не облагаемый налогом миллион рублей суммируется за год со всех проданных объектов недвижимости. Поэтому, зачастую, цену участка в договоре приходится занижать. Но покупатель может планировать воспользоваться правом разового возврата подоходного налога с покупки недвижимости. В таком случае придется брать калькулятор и искать компромисс, а может и нового покупателя.